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Accueil particuliers / Logement / Location immobilière : loyer / Comment augmenter le loyer d’un logement soumis à la loi de 1948 ?

Comment augmenter le loyer d’un logement soumis à la loi de 1948 ?

Le loyer d’un logement loué sous le régime dit «de la loi de 48» peut être augmenté annuellement, ou exceptionnellement (après réalisation de travaux modificatifs). Toute augmentation appliquée par le propriétaire ( «bailleur» ) doit respecter des plafonds fixés chaque année. Ces plafonds varient selon la catégorie du logement et sa localisation.

Augmentation annuelle

Selon que le logement est ou non situé dans l’agglomération parisienne, les règles à appliquer diffèrent.

L’agglomération parisienne comprend Paris, la petite couronne et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95) .

Cas général

Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année sans pouvoir dépasser le montant maximum du loyer. Ce montant maximum est fonction de la catégorie du logement.

**Catégorie du logement**

Table 1. Logements soumis au régime de la loi de 1948

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité- Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central

II B

Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur

II C

- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.- Comprenant rarement plus de 4 pièces principales

III A

Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble)

**Loyer maximum**

Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .

Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :

Table 2. Valeur locative hors agglomération parisienne

Catégorie du logement

Prix de base du m² de surface corrigée

Pour chacun des 10 premiers m²

Pour chaque autre m²

II A

10,26 €

6,12 €

II B

7,07 €

3,85 €

II C

5,41 €

2,91 €

III A

3,28 €

1,82 €

III B

1,95 €

1,01 €

IV

0,26 €

0,12 €

Exemple

Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m ^2 ^ :

  • Calcul : ( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €

  • Conséquence : l’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 €

    **Taux d'augmentation au 1er juillet**

Sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum de loyer, le taux d’augmentation applicable est de :

  • 0,92 % à partir du 1 er juillet 2020

  • 1,70 % du 1 er juillet 2019 au 30 juin 2020

Attention

il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.

Agglomération parisienne

Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année sans pouvoir dépasser le montant maximum du loyer. Ce montant maximum est fonction de la catégorie du logement.

**Catégorie du logement**

Table 3. Logements soumis au régime de la loi de 1948

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité- Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central

II B

Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur

II C

- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.- Comprenant rarement plus de 4 pièces principales

III A

Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble)

**Loyer maximum**

Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .

Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :

Table 4. Valeur locative mensuelle pour l’agglomération parisienne

Prix de base des m² de surface corrigée

Catégorie du logement

Pour chacun des 10 premiers m²

Pour chaque autre m²

II A

12,57 €

7,45 €

II B

8,64 €

4,68 €

II C

6,62 €

3,54 €

III A

4,01 €

2,15 €

III B

2,37 €

1,24 €

IV

0,26 €

0,12 €

Exemple

Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :

  • Calcul : ( 6,62 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,02 €

  • Conséquence : l’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,02 €

    **Taux d'augmentation au 1er juillet**

Sous réserve de ne pas dépasser le montant maximum de loyer, le taux d’augmentation applicable est de :

  • 0,92 % à partir du 1 er juillet 2020

  • 1,70 % du 1 er juillet 2019 au 30 juin 20200

Attention

il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.

Augmentation ponctuelle

Selon que le logement est ou non situé dans l’agglomération parisienne, les règles à appliquer diffèrent.

L’agglomération parisienne comprend Paris, la petite couronne et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95) .

Cas général

Le propriétaire peut majorer le loyer lorsque les éléments ayant servi de base pour la détermination du loyer initial ont été modifiés.

Cela peut notamment être le cas après des travaux d’amélioration entraînant un changement de catégorie du logement .

**Catégorie du logement**

Table 5. Logements soumis au régime de la loi de 1948

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité- Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central

II B

Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur

II C

- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.- Comprenant rarement plus de 4 pièces principales

III A

Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble)

**Montant maximum du loyer**

Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .

Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :

Table 6. Valeur locative hors agglomération parisienne

Catégorie du logement

Prix de base du m² de surface corrigée

Pour chacun des 10 premiers m²

Pour chaque autre m²

II A

10,26 €

6,12 €

II B

7,07 €

3,85 €

II C

5,41 €

2,91 €

III A

3,28 €

1,82 €

III B

1,95 €

1,01 €

IV

0,26 €

0,12 €

Exemple

Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m ^2 ^ :

  • Calcul : ( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €

  • Conséquence : l’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 €

    **Démarche**

Le propriétaire doit notifier la proposition de majoration au locataire :

  • Soit par courrier recommandé avec accusé de réception

  • Soit par acte d’huissier

Le notification doit :

  • Indiquer précisément les nouveaux éléments de base justifiant une majoration de loyer

  • Préciser le décompte de la surface modifiée suite aux travaux réalisés

Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.

Agglomération parisienne

Le propriétaire peut majorer le loyer lorsque les éléments ayant servi de base pour déterminer le loyer initial ont été modifiés.

Cela peut notamment être le cas après des travaux d’amélioration entraînant un changement de catégorie du logement .

**Catégorie du logement**

Table 7. Logements soumis au régime de la loi de 1948

Catégorie du logement

Caractéristiques du logement

II A

- Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité- Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central

II B

Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur

II C

- Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.- Comprenant rarement plus de 4 pièces principales

III A

Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante

III B

Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)

IV

Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble)

Le montant maximum du loyer correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement .

Le prix de base du mètre carré est fixé de la manière suivante :

Table 8. Valeur locative mensuelle pour l’agglomération parisienne

Prix de base des m² de surface corrigée

Catégorie du logement

Pour chacun des 10 premiers m²

Pour chaque autre m²

II A

12,57 €

7,45 €

II B

8,64 €

4,68 €

II C

6,62 €

3,54 €

III A

4,01 €

2,15 €

III B

2,37 €

1,24 €

IV

0,26 €

0,12 €

Exemple

Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m 2 :

  • Calcul : ( 6,62 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,02 €

  • Conséquence : l’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,02 €

    **Démarche**

Le propriétaire doit notifier la proposition de majoration au locataire :

  • Soit par courrier recommandé avec accusé de réception

  • Soit par acte d’huissier

Le notification doit :

  • Indiquer précisément les nouveaux éléments de base justifiant une majoration de loyer

  • Préciser le décompte de la surface modifiée suite aux travaux réalisés

Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de désaccord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.

Tribunal judiciaire ou de proximité

Direction de l’information légale et administrative

04/11/2020

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Définitons

Surface corrigée : Surface réelle du logement après application de coefficients tenant compte notamment de l’état du logement, de ses équipements et de sa situation géographique

Petite couronne : Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94)

Notification : Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Pour en savoir plus

Références